Tips Cara Mudah Menjual Rumah Masih KPR

Ingin menjual rumah yang masih KPR ? Bisa dan sebenarnya mudah dilakukan. Ini beberapa tipsnya. Beberapa kali muncul pertanyaan dari pengunjung blog mengenai cara menjual rumah yang masih KPR.

Ada beberapa alasan kenapa ingin menjual rumah yang masih KPR:

Pertama, ingin membeli rumah yang lebih besar atau pindah ke lokasi lebih baik.

Kedua, sedang menghadapi kesulitan keuangan sehingga salah satu cara mengurangi beban cicilan KPR adalah dengan menjual rumah tersebut.

Ada yang pernah bertanya, “apakah rumah tersebut bisa dikembalikkan ke pihak bank ?”. Mungkin anggapannya karena kewajiban membayar cicilan ke bank, maka rumah itu miliknya bank.

Ini persepsi yang salah.

Status Rumah yang KPR

Rumah yang dibeli dengan KPR sebenarnya sudah menjadi milik Anda sebagai pembeli sekaligus peminjam. Sehingga rumah itu menjadi kewajiban Anda.

Karena  pembelian dilakukan meminjam kepada bank, Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti kepemilikan rumah ditahan oleh bank sebagai jaminan.

Jika tidak memenuhi kewajibannya, bank berhak menyita dan menjual rumah tersebut untuk membayar hutang yang menunggak.

Jadi, jika ingin menjual rumah tersebut, Anda sebagai pemilik dan peminjam yang harus menjualnya dan kemudian melunasi kewajiban ke bank.

Menjual Rumah Masih KPR

Ada beberapa cara yang bisa dilakukan:

#1 Melunasi KPR

Karena memiliki kewajiban kepada bank, Anda harus melunasi dulu sisa tagihan ke bank.

Setelah dilunasi, bank akan menyerahkan sertifikat hak milik (SHM) yang mana kemudian rumah bisa dijual ke orang lain.

Proses ini disebut pelunasan dipercepat. Anda membayar lunas lebih cepat dari jangka waktu yang seharusnya.

Karena lebih cepat, ada denda yang wajib dibayar oleh peminjam. Biasanya denda dihitung sebagai prosentase tertentu dari sisa pinjaman.

Cara ini adalah yang paling mudah meskipun bukan yang paling gampang secara keuangan karena Anda harus memiliki uang yang cukup untuk melunasi sisa tagihan plus dendanya.

Bagaimana jika tidak punya uang untuk melunasi ?

#2 Menjual Rumah

Cara lain adalah menjual rumah tersebut kepada orang lain.

Anda harus mencari pembeli.

Karena rumah dibeli dengan pinjaman KPR dimana sertifikat masih dipegang oleh bank, pembeli harus diberitahu sejak awal.

Setelah menemukan pembeli dan terjadi kesepakatan harga jual rumah, prosesnya adalah:

• Pembeli melunasi kewajiban KPR kepada bank supaya surat lunas dan sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank sehingga secara hukum status rumah bukan jaminan lagi
• Pembeli membayar kepada Anda sebagai penjual. Dari harga jual beli yang disepakati, sisa dari yang sudah dibayarkan ke bank, akan diserahkan kepada penjual.
• Setelah pelunasan ke bank dan pembayaran uang muka, proses berikutnya adalah akad jual beli di depan notaris dengan penandatanganan akta jual beli sehingga perubahan kepemilikan sah.

Dalam proses ini, pengertian calon pembeli diperlukan karena pembeli akan membayar lebih dahulu, baru beberapa kemudian sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank.

Tidak semua pembeli mau melakukan proses ini. Mungkin  muncul kekhawatiran, misalnya, sertifikat tidak keluar meskipun sudah dibayar lunas.

Untuk mengatasinya, perlu digunakan jasa notaris yang dipercaya, bisa dari pihak pembeli, untuk memastikan prosesnya memang dilakukan dengan benar.

#3 Over Kredit KPR

Ini cara yang paling umum. Calon pembeli membeli secara over kredit.

Ada dua pilihan:

• Mengambil alih KPR ke bank yang sama. Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang sama.
• Memindahkan KPR ke bank lain. Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang berbeda.

Keuntungan memilih take over kredit rumah dengan bank yang sama adalah kedua pembeli dan penjual tidak perlu repot dalam mengurus over kredit rumah.

Karena dokumen rumah yang akan di beli ada pada bank tersebut. Hanya perlu melengkapi persyaratan yang akan diajukan oleh bank.

Namun jika calon pembeli memilih menggunakan bank yang berbeda, proses over kredit akan lebih sulit. Karena masing-masing bank memiliki proses berbeda.

Biasanya, proses deal penyerahan dokumen dari bank pihak pertama dan penyerahan uang sisa pembayaran KPR dari pihak kedua ini sulit.

Proses over kredit ini bisa saja gagal jika bank menolak pengajuan KPR calon pembeli. Karena itu Anda harus bersiap menghadapi hal tersebut.

Anda juga harus memastikan bahwa calon pembeli membayar uang muka kepada Anda terlebih dahulu. Uang muka ini adalah “keuntungan” Anda menjual rumah tersebut.

Misalnya, harga jual beli rumah adalah 1 M dengan sisa hutang KPR Rp 800 juta. Anda perlu memastikan bahwa sisa Rp 200 juta dibayar oleh pembeli kepada Anda.

Bagi pembeli, nilai KPR bisa 800 juta atau 1 M, itu semua tergantung hasil evaluasi nilai (appraisal) rumah saat pinjaman diajukan. Maksimum KPR dari bank adalah 80% nilai rumah.

Jika hasil appraisal bank diatas harga jual beli,  pembeli bisa memanfaatkan dana kredit dari bank untuk membayar uang muka kepada Anda. Sebaliknya, jika hasil appraisal lebih rendah, pembeli harus merogoh kocek sendiri untuk membayar Anda.

Jika kondisi terakhir yang terjadi, perlu dipastikan kepada pembeli bahwa mereka siap melunasi meskipun nilai appraisal ternyata lebih rendah dari jual beli.

Penilaian Ulang Rumah

“Bagaimana jika rumah tersebut sudah direnovasi sehingga luas bangunan sudah berubah dan lebih besar dari ukuran awal ?”, itu pertanyaan salah seorang pembaca.

Appraisal atau penilaian ulang rumah adalah proses yang perlu dilakukan dalam jual beli rumah.

Rumah dinilai ulang untuk menentukan nilainya saat ini. Tujuannya adalah:

• Dasar untuk menentukan harga jual beli yang pantas antara penjual dan pembeli.
• Jika penjualan dengan take over kredit, bank menentukan nilai kredit KPR berdasarkan hasil appraisal.

Jadi, dalam proses penjualan rumah yang masih KPR, penentuan harga jual bukan berdasarkan sisa kredit pinjaman di bank, tetapi berdasarkan nilai rumah saat ini.

Dengan begitu, penjualan bisa dilakukan dengan nilai yang cukup fair.

Appraisal bisa dilakukan oleh jasa apparisal. Cari appraiser yang sudah sertifikasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Tips Jual Rumah Masih KPR

Sejumlah tips yang bisa menjadi panduan saat menjual rumah yang masih KPR:

• Menghitung berapa sisa tagihan di bank saat ini, sehingga tahu jumlah kewajiban KPR yang harus dilunasi kepada bank. Sisa tagihan bisa ditanyakan langsung ke bank atau dilihat ke skedul pembayaran yang diberikan saat diawal kredit
• Melakukan penilaian ulang (appraisal) atas nilai rumah untuk menentukan harga jual yang pantas. Dari appraisal ini, calon pembeli bisa mengetahui berapa kira-kira kredit yang akan diberikan oleh bank jika ingin menggunakan KPR. Pastikan menggunakan appraiser yang sudah sertifikasi MAPPI untuk menjamin kualitas dan independensinya.
• Menjelaskan kepada calon pembeli sejak awal bahwa status rumah masih KPR. Sehingga pembeli tahu konsekuensinya, terutama keberadaan sertifikat yang masih ditangan bank.
• Menjual dengan over kredit KPR menjadi cara yang sering digunakan meskipun tidak selalu mudah prosesnya. Over kredit di bank yang sama lebih mudah dibandingkan over kredit ke bank yang berbeda
• Menjual dengan over kredit KPR bisa saja batal karena pengajuan KPR oleh calon pembeli bisa tidak disetujui oleh bank.

Berikut ringkasan cara melunasi KPR dari berbagai pilihan -diatas, dengan keunggulan dan kelemahannya:

Kesimpulan

Rumah yang masih KPR bisa Anda jual. Dalam kondisi tertentu Anda mungkin harus melakukannya.

Pahami prosesnya dan jelaskan kepada calon pembeli niscaya tidak akan sulit.