Cara Mudah Take Over KPR

Tingginya suku bunga KPR membuat Anda, saya dan banyak nasabah lain menjerit, karena beban pembayaran cicilan membesar. Apa yang kita bisa lakukan ? Apa solusinya? Take Over KPR ke bank lain adalah salah satu cara mendapatkan cicilan murah. Bagaimana cara mudah melakukan take over KPR.

Take over KPR sendiri punya beberapa varian, yaitu: (1) saya memindahkan KPR saya dari satu bank pindah ke bank lain; (2) KPR saya diambil alih oleh nasabah lain karena rumah dijual, tapi masih dalam KPR bank yang sama; (3) KPR dipindah ke bank lain dengan perubahan nasabah juga.

Apa tujuan melakukan take over? Paling tidak, ada dua hal yang umum menjadi alasan.

Pertama, mendapatkan bunga murah.

Dengan take over, otomatis nasabah menjadi nasabah baru. Saat, menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap (fixed rate), yang tingkatnya jauh dibawah bunga normal.

Kedua, karena alasan jual beli rumah.

Saat penjualan, pembeli ingin membeli secara mencicil dengan melanjutkan pinjaman tersebut.

Opsinya bisa mengajukan KPR baru di bank lain atau melanjutkan KPR yang sudah ada dengan jalan take over.

Dengan take over di bank yang sama, prosesnya menjadi relatif mudah karena jaminan sudah diketahui oleh bank dengan baik. Tidak perlu lagi dilakukan pengecekan ulang dan jaminan sudah pasti lolos kriteria bank.

Jika mulai dengan proses kredit baru, calon nasabah akan mengalami proses evaluasi yang cukup panjang dan memakan waktu. Bank mengecek semua dokumen dan melakukan evaluasi atas serta penilaian ulang atas jaminan tersebut.

Bagaimana jika ingin melakukan take – over, apa dan bagaimana prosesnya? Mari sama – sama kita simak.

1. Penilaian Ulang Jaminan

Ketika menerima pengajuan take over dari Anda, bank akan melakukan penilaian ulang (re appraisal) atas jaminan yang menjadi objek KPR. Tujuannya adalah menilai berapa nilai pasar jaminan saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta kondisinya.

Nilai jaminan adalah basis bank dalam memberikan pinjaman KPR. Jumlah pinjaman yang maksimum boleh diberikan bank adalah 70% nilai jaminan.

Misalnya, nilai rumah setelah penilaian adalah 100 juta, maksimum kredit dari bank adalah sebesar 70 juta.

Dari sisi kelayakan jaminan, bank akan mengevaluasi apakah dokumennya jelas, sertifikatnya sah dan lain – lain. Posisi jaminan dilihat dan dicek untuk memastikan masuk kriteria jaminan yang layak sesuai ketentuan bank.

Setelah hasil penilaian ulang jaminan lolos, Anda bisa mengajukan pemindahan KPR.

2. Dilakukan Proses Kredit Ulang

Tahap berikutnya adalah bank akan melakukan proses kredit ulang. Lho kenapa harus proses ulang lagi? Bukankah Anda sudah mendapatkan pinjaman di bank sebelumnya.

Ada dua alasan.

Pertama, setiap bank punya kriteria kredit yang berbeda – beda. Lolos di satu bank tidak berarti di bank lain pasti lolos.

Kedua, jika dengan take over terjadi peningkatkan nilai pinjaman, bank harus memastikan bahwa dengan cicilan yang lebih besar, peminjam sanggup membayar.

3. Pembayaran Uang Muka

Pertanyaan yang sering diajukan, “Apakah saya perlu membayar uang muka dalam take over KPR ?”

Wajar pertanyaan ini muncul. Karena umumnya, dalam pembelian rumah, pembeli diminta untuk membayar down payment atau uang muka. Ketentuan BI adalah uang muka minimum 30%.

Dalam take over, uang muka tetap harus dibayar, tetapi prosesnya sedikit berbeda dengan umumnya saat membeli rumah tanpa lewat take over.

Untuk tahu pastinya seperti apa, kita simak contoh kasus take over berikut ini.

4. Contoh Take – Over KPR

Bapak Ando akan melakukan take over pinjaman bapak Rendy di bank A ke bank B. Prosedurnya secara umum adalah berikut:

Pertama, Ando harus tahu dulu berapa sisa nilai pokok pinjaman KPR bapak Rendy di bank A. Misalnya, saat itu pokok pinjaman Rendy adalah Rp 200 juta. Sisa pinjaman itu yang harus dilunasi oleh Ando.

Meskipun pinjamannya sebesar Rp 200 juta, Rendy tidak menjual sebesar itu kepada Ando. Beliau menjual dengan harga lebih tinggi, yaitu Rp 450 juta.

Ya, wajar saja. Rendy ingin menikmati keuntungan setelah membayar cicilan selama 5 tahun lebih. Kalau hanya menjual sebesar 200 juta, Rendy tidak akan mendapatkan keuntungan apa-apa.

Bagaimana harga 450 juta ini bisa dibayar oleh Ando lewat KPR?

Kedua, Ando harus meminta dokumen rumah atau jaminan yang akan di take-over untuk diserahkan ke bank B. Berdasarkan dokumen tersebut, Bank B melakukan penilaian ulang atas rumah tersebut.

Tujuan penilaian ulang (appraisal) adalah estimasi nilai jaminan dan mengevaluasi apakah jaminan tersebut layak dibiayai oleh bank B.

Misalnya, hasil penilaian bank B adalah nilai rumah Rp 700 juta dan memenuhi kiteria layak dibiayai. Maka, sesuai ketentuan, total kredit yang bisa diberikan oleh bank B maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan, yaitu Rp 490 juta.

Jadi, Ando tahu bahwa dia mendapatkan pinjaman 490 juta, yang cukup untuk membayar harga jual Rendy yang Rp 450 juta. Bahkan Ando masih menerima uang lebih sebesar Rp 40 juta.

Apakah take over langsung bisa dilaksanakan ? Tidak. Masih ada satu proses lagi.

Ketiga, bank B harus mengevaluasi kemampuan bayar Ando, apakah kondisi keuangan beliau sanggup mencicil pinjaman sebesar Rp 490 juta.

Jika dianggap mampu, Ando bisa mengambil kredit sebesar jumlah tersebut dan melanjutkan proses take over. Jika dianggap tidak mampu, pemohonan Ando untuk take over ditolak.

Sampai disini, bisa dilihat bahwa take over tegantung dua faktor utama: (1) nilai jaminan atau rumah yang akan diambil alih; (2) kemampuan membayar nasabah yang akan mengambil alih.

Keempat, setelah kredit disetujui dan dana dicairkan, Ando bisa melunasi Rp 200 juta ke bank A. Setelah dilunasi, jaminan rumah dan surat-suratnya diambil alih oleh bank B.

Sementara, sisa pinjaman yang masih ada (setelah dipakai sebagain untuk melunasi pinjaman di bank A) digunakan untuk membayar Rp 250 juta langsung ke Rendy karena jual beli terjadi di harga Rp 450 juta.

Setelah ini, masih ada sisa 40 juta yang bisa dipakai oleh Ando untuk keperluan lain, atau bisa saja Ando memutuskan untuk tidak mengambil pinjaman 490 juta tetapi cukup 450 juta karena memang sebesar itu yang dibutuhkan untuk mengambil alih rumah Rendy.

Bagaimana dengan uang muka? Kapan Ando harus membayarnya?

Dalam kasus ini, Ando tidak perlu mengeluarkan uang muka karena nilai jaminan cukup tinggi dan harga jual beli yang relatif bersaing. Pada dasarnya patokannya adalah apakah pinjaman bank yang Anda dapatkan (yang maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan) mencukupi untuk membayar harga jual beli.

Selama jumlah pinjaman diatas harga jual beli, Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk down payment.

Kasusnya akan berbeda seandainya penilaian jaminan rumah bank B adalah Rp 500 juta. Pinjaman maksimum yang bisa diberikan ke Ando menjadi 350 juta.

Dengan maksimum pinjaman sebesar itu, Ando harus merogoh kocek sendiri senilai Rp 100 juta. Supaya total harga jual beli Rp 450juta bisa dipenuhi.

Dana 100 juta ini adalah uang muka yang harus dibayarkan oleh Ando.

Bagaimana jika melakukan take over ke bank lain oleh Anda sendiri sebagai nasabah ?

Prosesnya relatif sama. Malah lebih sederhana karena tidak ada proses jual beli.

Bank yang baru akan melakukan pengecekan dokumen jaminan dan menilai kemampuan bayar Anda sebagai peminjam.

Anda harus melunasi pinjaman KPR di bank asal menggunakan pinjaman bank yang baru. Pembayaran DP tidak perlu dilakukan lagi karena dana dari pinjaman yang baru mencukupi untuk melunasi pinjaman.

5. Biaya Take Over

Hal yang penting Anda perhatikan adalah biaya take-over. Jumlahnya tidak sedikit dan harus dibayar dimuka sebelum dana KPR dicairkan.

Anda sebaiknya mempunyai persiapan dana sebelum melakukan take over, terutama untuk membayar segala biaya yang muncul. Karena itu harus dihitung dengan matang di awal.

Kesimpulan

Take over adalah salah satu jalan yang bisa Anda lakukan guna menghadapi kenaikkan bunga. Dengan memindahkan pinjaman ke bank lain, Anda bisa menikmati (lagi) bunga murah, yang ditawarkan bank kepada nasabah baru.

Tapi, Anda perlu tahu bagaimana cara melakukan take over KPR karena pengalaman saya prosedurnya berbeda dengan umumnya proses KPR baru. Semoga mencerahkan.